Tarif de prestation d’une conciergerie privée : le guide

Vous avez entendu parler des entreprises qui permettent de mettre en location votre maison sans tracas de gestion mais le tarif de prestation d’une conciergerie privée annoncés vous laisse perplexe ? Entre les pourcentages affichés et les frais qui s’ajoutent en cours de route, difficile de savoir ce que vous allez vraiment payer.

Une commission présentée à 15% peut vite grimper à 27% une fois tous les suppléments additionnés. Pour bien choisir votre prestataire, mieux vaut comprendre ce qui se cache derrière chaque ligne d’un contrat.

Dans cet article, découvrez comment se construit le tarif d’une conciergerie privée, les éléments qui font varier le prix d’une gestion locative et l’ensemble des services compris dans la prestation de Luxstay.

La structure d’un tarif de prestation de conciergerie privée

Un système de commission au résultat

Notre 20% HT se déclenche uniquement sur les loyers réellement encaissés. Un mois sans réservation ne nous rapporte rien et ne coûte rien au propriétaire.

Ce fonctionnement au résultat relie directement nos revenus aux vôtres : nous encaissons les paiements des voyageurs, puis nous vous reversons chaque mois le montant net, commission déduite.

La base de calcul ne change jamais : c’est votre chiffre d’affaires locatif, pas un prix fixe ni un salaire garanti. La plupart des conciergeries fonctionnent ainsi, avec des taux affichés entre 15 et 24% HT.

Méfiez-vous du prix d’appel : une conciergerie annoncée à 15% finit parfois à 27% de frais réels une fois additionnés les postes facturés en plus (photographie, ménage, aménagement, gestion des voyageurs).

Chez Luxstay, le pourcentage affiché correspond au coût total : outils de tarification, photos professionnelles et déclaration de la taxe de séjour, tout est compris.

Comparez donc les contrats sur le coût total réel, pas sur le taux de la première ligne. Cette façon de lire les offres change complètement le classement des prestataires.

En échange, nous demandons un engagement simple : un mandat d’un an minimum, avec une liberté totale sur le nombre de nuits vendues.

Frais fixes vs frais variables

Le tarif d’une conciergerie courte durée se lit toujours sur deux colonnes : les frais variables, qui évoluent avec le chiffre d’affaires et les frais fixes, qui tombent quoi qu’il arrive.

Notre commission de 20% HT appartient à la première catégorie, puisqu’elle dépend du montant encaissé.

Le ménage relève de la seconde : chaque séjour déclenche un forfait, le plus souvent réglé par les voyageurs au moment du paiement plutôt que par le propriétaire.

Le linge de lit suit la même logique de prise en charge, blanchisserie comprise. Le linge de bain, lui, reste fourni par le propriétaire : beaucoup tiennent à leur propre décoration, c’est un choix d’expérience.

Les frais d’entrée dans le dispositif méritent une attention particulière. Notre city manager ou responsable local gérant votre bien pilote une mise en place de 2 à 3 semaines, avec photographie professionnelle, création des annonces sur plus de 20 plateformes et conseil en agencement. Rien de tout cela n’entraîne de supplément chez nous.

La taxe de séjour, elle, est déclarée sans frais supplémentaires. Beaucoup d’entreprises du secteur bâtissent leurs marges sur le schéma inverse : un taux d’appel très bas, complété par des frais fixes empilés ligne par ligne. Airbnb applique aussi sa propre part de frais, indépendante de notre rémunération.

Qui paie quoi : la répartition des coûts

Dès la réservation, le paiement d’un séjour Airbnb se répartit entre trois acteurs selon la règle suivante :

• le voyageur paie la nuitée, le forfait ménage, la taxe de séjour et la part de frais prélevée par la plateforme
• Luxstay perçoit 20% HT sur le montant locatif encaissé
• le propriétaire garde à sa charge le linge de bain, l’ameublement et les assurances propres au logement

Chaque ligne repose sur une base claire, sans remise cachée ni supplément découvert en fin de mois.

Le tarif d’une conciergerie se lit donc comme une répartition, pas comme un prix unique. Nous encaissons, nous déduisons notre commission, puis nous vous reversons le net.

Quand des meubles sont achetés à votre demande, la dépense vous est refacturée au coût réel.

Deux détails changent la lecture du montant final. D’abord, un tarif annoncé en HT ou en TTC ne veut pas dire la même chose, car la TVA s’applique aux prestataires qui y sont assujettis.

Ensuite, votre régime d’imposition compte : en micro-BIC, l’abattement couvre déjà une partie de vos frais de façon forfaitaire ; au régime réel, chaque dépense se déduit réellement, y compris notre prestation.

Vous pouvez donc demander cette répartition chiffrée avant de choisir votre formule, car le résultat net varie selon votre régime. Contrairement à un employé de maison, aucun salaire fixe n’entre dans le calcul : vous ne payez que sur ce que votre bien rapporte.

Qu’est-ce qui influence le prix d’une gestion locative ?

La zone géographique

Paris ou Nice ne font pas grimper notre commission : le taux reste à 20% HT partout. Ce que la localisation change, c’est le potentiel du logement, donc le montant que rapporte chaque point de commission.

Exemple — Un studio à Brest, un T2 à Dijon ou une maison avec jardin à Biarritz ne remplissent pas leur calendrier au même rythme, tout simplement parce que la demande touristique n’est pas la même.

Notre parc reflète cette réalité. Environ 60% de nos biens se situent entre Fréjus et Menton, surtout à Nice, Cannes, Vallauris, Antibes et Cagnes-sur-Mer. Là, le tourisme, la restauration et les événements comme le Festival de Cannes soutiennent les réservations toute l’année.

Sur le littoral d’Occitanie, la logique saisonnière est plus brutale. Montpellier tient à l’année en tant que grande ville, alors que Palavas, La Grande Motte ou Béziers voient leur activité s’effondrer l’hiver. Dans les zones rurales, du côté de Brest ou de régions moins touristiques, les contraintes administratives s’allègent, mais la demande faiblit aussi.

Avant toute signature, notre spécialiste en revenus locatifs réalise une étude de marché du bien, quelle que soit sa taille : studio, T2, T3 ou maison. Un mandat ne se signe que si l’équation est gagnante des deux côtés.

Nous avons récemment ouvert une conciergerie courte durée à Perpignan, avec des biens à Toulouse, Carcassonne, vers Dijon et à Aix-les-Bains. Nous privilégions les secteurs où plusieurs logements se regroupent, car la proximité simplifie l’organisation. Dans nos régions, la personnalisation et la connaissance du terrain restent le premier levier de rentabilité en courte durée.

Le niveau de standing et de service

Notre positionnement premium fixe le niveau de service attendu sur chaque logement. Un bien mieux équipé se loue plus cher, ce qui augmente le volume produit par notre commission de 20% HT.

Le tarif de gestion, lui, ne bouge pas selon le standing : un studio, un T2, un T3 ou une maison avec jardin relèvent de la même grille.

Le standing influence en revanche la caution demandée. Nous la fixons entre 300 et 2 000 euros selon le logement, sauf pour une réservation Airbnb, la plateforme gérant alors elle-même le dépôt de garantie.

Ce qui varie vraiment, c’est le travail d’équipement en amont. Notre checklist dépend du nombre de lits, de chambres, de salles de bains et de cuisines. Les meubles achetés à votre demande sont refacturés, mais notre conseil en agencement reste inclus.

Certains équipements ne sont pas indispensables et tirent pourtant la moyenne des nuitées vers le haut, car ils répondent aux attentes des voyageurs :

• le miroir en pied, qui fonctionne particulièrement bien sur nos annonces
• la table de travail et des chaises confortables, le lave-linge, le lave-vaisselle pour les séjours longs
• le stationnement privatif, la piscine, le jacuzzi, le billard ou le baby-foot dans les zones très concurrentielles

Côté réactivité, notre référence reste l’hôtel : une équipe joignable en continu, avec une réponse en quelques minutes, principalement par WhatsApp. Ce niveau de service, plus que la fourchette de standing, fait la différence dans toutes nos régions.

La taille et la capacité d’accueil du bien

Une maison de six couchages ne coûte pas plus cher en gestion qu’un studio : notre commission reste à 20% HT quelle que soit la taille. La capacité d’accueil change seulement le volume de nuits facturables, donc le montant produit par chaque point de commission.

La typologie du bien détermine la cible.

Exemple — Un studio à Brest ou à Dijon attire des séjours courts, d’une ou deux personnes. Un T3 à Toulouse ou une villa à Biarritz accueillent plutôt des familles, sur des durées plus longues.

Notre checklist d’équipement suit directement le nombre de lits, de chambres, de salles de bains et de cuisines. Un lit supplémentaire, c’est une couette, une alèse, trois draps, un oreiller et trois taies par voyageur, plus trois tapis de bain par salle de bains.

La logistique de blanchisserie grandit avec le logement, sans que notre tarif bouge d’un point.

Partout en France, notre spécialiste en revenus locatifs vérifie d’abord un seuil précis avant de signer : un bien doit pouvoir être loué au moins 300 jours par an.

En dessous, les frais de mise en place, l’ameublement, les équipes et les logiciels ne seraient jamais amortis. Ce critère prime sur le standing comme sur le niveau de concurrence locale.

Les services inclus dans le tarif de Luxstay

Optimisation tarifaire et Yield Management

Le Yield Management, emprunté à l’hôtellerie et aux compagnies aériennes, désigne une tarification qui évolue chaque jour selon la demande. Beaucoup de propriétaires affichent 100 euros la nuit toute l’année, persuadés qu’un prix se fixe une fois pour toutes. C’est l’erreur qui pèse le plus sur la rentabilité.

Chez Luxstay, notre revenue manager c’est-à-dire le responsable de l’optimisation de vos revenus, veille à maximiser vos gains. Pour cela, il ajuste le tarif au jour le jour : 90 euros ici, 130 euros là, selon les saisons, les événements locaux, l’offre concurrente et le rythme des réservations. Les outils de tarification sont compris dans la commission, sans forfait ni achat de matériel de votre côté.

La présentation de l’annonce compte autant que le prix. Notre channel manager (notre logiciel automatisé de gestion d’annonces) diffuse l’offre sur plus de vingt plateformes, photos professionnelles à l’appui, ce qui multiplie les chances d’être vu. L’analyse des réservations nous sert ensuite à ajuster la stratégie en cours de saison.

Les résultats parlent d’eux-mêmes.

Exemple — Un bien niçois de l’avenue de la Californie est passé de 52 à 94% de taux d’occupation ; un autre de 1 900 à 2 343 euros par mois.

La qualité du séjour nourrit directement cette optimisation : les bons avis font remonter les annonces, donc les prix.

Logistique complète

La logistique d’une conciergerie locative ne se limite pas au ménage entre deux voyageurs. La préparation d’un séjour mobilise chez nous une liste de tâches bien plus large, toute comprise dans la commission.

La propreté et la désinfection forment la base : draps, taies et sous-taies changés par notre blanchisserie, serviettes lavées, tapis de bain remplacés, vaisselle rangée, poubelles vidées, papier toilette et produits de base reposés.

Nos équipes vérifient aussi le matériel de ménage sur place (aspirateur, serpillière, seau, essoreuse), rangé dans un espace verrouillable.

Avant chaque remise en location, une dizaine de photos partent au city manager pour validation : cuisine, salon, sanitaires, salle de bain.

Les arrivées et les départs passent par des serrures connectées Nuki, que nous installons nous-mêmes pour éviter tout problème d’accès. Notre liste de contrôle compte plus d’une douzaine de critères, car il existe des milliers de modèles d’interphones en France : chaque porte demande une adaptation.

À cela s’ajoutent tous les petits services qui font la différence pour le voyageur :

• un guide d’accueil et la réception d’un colis ou du courrier
• une course de dernière minute pour une baguette, du café ou du carburant
• le remplacement en urgence d’un sèche-cheveux ou d’un fer à repasser
• la location de voiture, de yacht ou la réservation d’activités

Côté disponibilité, notre communication tourne 24h/24 et 7j/7, avec six personnes à temps plein et un délai de réponse de 15 minutes maximum, surtout par WhatsApp.

Nos city managers restent joignables 5j/7, de 9h à 19h. En cas d’urgence rare, une fuite par exemple, un plombier intervient dans l’heure.

S’ajoutent enfin la planification des saisons, l’analyse des réservations et la diffusion de l’annonce sur chaque plateforme via notre channel manager.

Gestion de la relation client 24 heures sur 24 et 7 jours sur 7

Un message qui tombe à 23h un samedi, un voyageur bloqué par une serrure connectée ou un chauffe-eau capricieux : c’est là que notre réactivité se joue. Nos six personnes à temps plein répondent en 15 minutes maximum, souvent en une à deux minutes hors pics de saison. WhatsApp reste notre canal principal.

Un appel resté sans réponse un soir de week-end, c’est un mauvais avis presque assuré. Et un mauvais avis fait chuter le classement de l’annonce, donc les prix qui suivent.

Notre réactivité n’est pas une option facturée en plus : elle est comprise dans les 20% HT, au même titre que la création de l’offre, l’optimisation du tarif ou l’analyse des réservations.

Concrètement, notre assistance couvre l’ensemble du séjour, du check-in au check-out, sans achat ni forfait de votre côté :

• l’arrivée et le départ par clés numériques, avec adaptation aux accès imprévus
• le dépannage immédiat en cours de séjour, à toute heure
• la vérification complète de la préparation du logement avant chaque arrivée
• le suivi de chaque demande jusqu’à sa résolution

Nos city managers complètent cette présence sur les horaires ouvrés, 5j/7 de 9h à 19h. Ils prennent le relais pour tout ce qui concerne la relation avec le propriétaire : un changement d’équipement, le suivi d’un événement local ou une question sur votre rapport de gestion.

Foire aux questions

Les frais de ménage sont-ils déduits de ma commission ?

Le ménage n’est pas payé sur la commission de 20% HT de Luxstay. Elle rémunère la gestion elle-même : configuration des annonces sur plus de vingt plateformes, tarification dynamique, réponses aux voyageurs 24h/24, photographie professionnelle et déclaration de la taxe de séjour.

Le nettoyage entre deux séjours dépend directement du nombre de départs dans le mois, il relève donc d’un autre poste. Chaque mois, notre comptabilité mandataire encaisse les revenus locatifs, puis vous les reverse après déduction des frais.

Vous visualisez la commission d’un côté et les frais opérationnels de l’autre, dans un rapport consultable en temps réel sur votre espace propriétaire.

Aucune ligne n’apparaît sans contrepartie claire. Le linge de lit géré par notre blanchisserie suit la checklist d’équipement propre à votre bien.

Y a-t-il des frais si mon bien n’est pas loué ?

Il n’y a aucun frais si le bien n’est pas loué. La commission de 20% HT de Luxstay se calcule uniquement sur les revenus encaissés : un mois sans réservation ne génère donc aucune facture. Un calendrier vide signifie qu’il n’y aura pas de clients donc pas de commission, sans perte sèche du côté du propriétaire.

Notre modèle repose sur des intérêts alignés, puisque nous ne gagnons que si votre bien tourne. Personne chez nous n’a intérêt à laisser un logement dormir entre deux saisons. Le mandat vous engage un an minimum, sans abonnement mensuel adossé à cet engagement.

Les outils de tarification, la diffusion sur les plateformes, la photographie ou la déclaration de la taxe de séjour ne déclenchent aucune facture pendant une période creuse.

Restent quelques postes liés à des actes réels : un meuble acheté à votre demande est refacturé et le ménage suit le nombre de départs.

Pour limiter les périodes creuses, notre spécialiste refuse d’ailleurs tout bien qui ne peut pas être loué au moins 300 jours par an.

Est-ce que le tarif inclut les petites réparations ?

Le tarif inclut les petites réparations, pour tout ce qui relève de l’entretien courant. Un sèche-cheveux qui lâche un dimanche matin, un fer hors service, un lit qui grince ou une ampoule morte : les équipes de Luxstay traitent la panne pendant le séjour, puis la signalent au city manager.

Ce dernier la note dans votre rapport d’état du bien. Ce temps d’intervention entre dans les 20% HT.

En revanche, les réparations lourdes (chaudière, plomberie encastrée, gros électroménager) restent à la charge du propriétaire.